Автоновости и новинки авто

Каждый день в стране сотни участков ставят на реализацию. Не все владельцы понимают вообще, что и как необходимо делать, какие документы будет требовать клиент, кто и какие налоги должен оплатить с реализации. Более принципиально решить, заниматься реализацией самостоятельно или все-таки направиться к риэлтору.

В соответствии с работающей редакцией ГК РФ земельные участки относятся к неподвижному богатству. Как следствие, во время проведения сделок с ними необходимо рассматривать положения главы 30 ГК РФ. А нельзя забывать и о специфике этого вида квартир и смотреть на нормы, описанные в Земельном кодексе РФ.

Есть еще несколько значительных факторов, к примеру:

Клиент становится правомочным обладателем участка лишь после регистрации сделки в Росреестре. Основание — п. 1 ст. 551 ГК РФ. Прямо регистрацию проводят в соответствии с ФЗ номер 218-ФЗ от 13.07.2015 года.

Кругооборот земель сельхозназначения регламентируется ФЗ номер 101-ФЗ от 24.07.2002 года. Специально надо рассматривать ФЗ номер 74-ФЗ от 11.06.2003 года. Принципиально осознавать, что действия данных нормативных актов разносится не только лишь на большие фермерские хозяйства, но также и на все участки, и в том числе созданные для ведения ЛПХ и т. д.

Не каждый участок можно поставить на реализацию. Чтобы узнать, нет ли ограничений в каждом точном случае, необходимо проанализировать:

ч. 1 ст. 5 ФЗ номер 218-ФЗ от 13.07.2015 года;
п. 1 ст. 37 и пп. 2 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ.

Наиболее часто встречающиеся ограничения:

Никто не в состоянии ставить на реализацию земли дивного фонда. Кругооборот таких субъектов урезан на уровне государства.

Собственник не в состоянии продать земельный участок (ИЖС, в СНТ и т. д.), если сначала не зарегистрировал собственное право собственности на субъект. Это относится к участкам, вообще не установленным на кадастровый учет. Брать посредника или нет, каждый постановляет самостоятельно, принимая во внимание плюсы и минусы вариантов.

Преимущества реализации без обращения к риэлтору:

бережливость на плате комиссионных;
есть большое количество будущих покупателей, которых занимает продажа как раз прямо, без посредников.

Нельзя забывать и о том, что риэлтор может просто не возжелать ездить регулярно в выключенные районы для изображения участка причастным лицам.

Преимущества реализации через риэлтора:

компетентный риэлтор знает, где и как располагать рекламу. Кроме того он может порекомендовать обождать с реализацией, если рынок в стагнации, предложение значительно превосходит спрос;
посредник принимает все вопросы, сопряженные с переговорами с клиентами, показами и т. д. Если риэлтор работает достаточно давно в этой сфере, у него имеется своя база клиентов. Он знает, кому посоветовать участок, чтобы стремительней выйти на операцию;
если риэлтор является работником большого агентства, не появится проблем с подготовкой документов, проведением прямо сделки.

Обращение к риэлтору имеет и собственные недостатки. Основной — большая цена услуг. Кроме того посредник может решить, что на других сделках он заработает больше, и не заниматься реализацией этого точного объекта.

Лишь разместить объявления о продаже участка мало. Необходимо:

определить стоимость. Если ее понизить, можно потерять существенную сумму. Если прибавить, покупателя можно не отыскать и в течение года;
собрать нужные документы.

Торговец обязан иметь на руках:

паспорта совладельцев. Если владельцем или сособственником является лицо моложе 14 лет — подтверждение о рождении;
правоустанавливающие документы: контракты купли-продажи или дарения, распоряжения о выделении объекта, подтверждение преемника или судейское решение;
правоутверждающие документы: выписки из ЕГРН, доказательства о госрегистрации права собственности (сделанные до 2016 года), подтверждение о собственности (сделанное не позже 1998 года);
согласие супруга/супруги на операцию, подтвержденное в нотариальном порядке. Документ не требуется в том случае, если обладатель приобретал участок, не находясь в браке. Или супруги закончили супружеский договор, решающий отдельное владение недвижимостью.

Если кто-нибудь из совладельцев не добился совершеннолетия, согласие на операцию должны дать органы заботы и попечительства. Это относится к картинам, когда обладатель объявлен недееспособным.

Каждый субъект недвижимости (земля — не является исключением) имеет рыночную и кадастровую стоимость. Они отличаются и предназначением, и методом развития:

рыночную стоимость можно высчитать самостоятельно, проверив экспозицию участков со подобными данными: расположение, назначение, площадь и т. д. Как вариант, можно направиться к квалифицированному оценщику;
кадастровую стоимость пересчитывают раз в 3 или 5 лет (зависимо от района). И проводить процедуру могут лишь кадастровые техники. Рыночная стоимость более вариативна. Она может изменяться не раз на протяжении года, к примеру, под действием обстановки в экономике не только лишь страны, но также и автономного района;
рыночная стоимость занимает в основном продавца и клиентов недвижимости. Также ее может проверить банк, считающий участок в роли задатка;
на основе кадастровой стоимости рассчитывают налог на землю. Если торговец понизит в контракте купли-продажи стоимость участка, ФНС может подбить сумму НДФЛ к уплате как раз на основании кадастровой стоимости. И ее же будет рассматривать нотариус при определении пошлины при вступлении в наследство;
Рыночная стоимость объекта ни у кого официально не укрепляется. Для проверки кадастровой довольно заказать выписку из ЕГРН или пользоваться общественной кадастровой ценой. Если собственник считает, что кадастровая стоимость объекта завышена, он может оспорить ее, направившись в специальную комиссию при Росреестре или в суд. А предварительно ему необходимо заказать оценку объекта.

Если на земельном участке размещены какие-нибудь здания, продавать их можно лишь в комплексе. Оценку же вы можете заказать раздельно для любого объекта.

Оценку может проводить или частный ценитель, или работник специальной компании. Так или иначе необходимое требование — участие в аналогичной СРО.

Основание — ст. 4 ФЗ номер 135-ФЗ от 29.07.1998 года. Также ценитель должен застраховать собственную ответственность перед заказчиками. Если из-за его действий собственник понесет потери, заключительный имеет право на получения покрытия от страховой компании.

Ценитель работает на основе договора. Необходимые пункты:

сведения о субъекте недвижимости;
применяемые для оценки методы;
порядок оплаты.

По результатам осмотра объекта и проведения расчетов ценитель делает доклад с указанием всех характеристик объекта и его рыночной стоимости.

Официально никакие законы не регламентируют как раз процедуры, сопряженные с реализацией участков. Менеджеру надо рассматривать совместные правила, и в том числе делового этикета. За базу можно взять следующий способ:

Выбор риэлтора. Данный раунд можно упустить и действовать самостоятельно. При избрании посредника можно ориентироваться на советы знакомых. К откликам на разных веб-сайтах необходимо относиться с осмотрительностью, в связи с тем что их заказывают и сами агентства, и их соперники.

Чтобы привлечь внимание предельного числа будущих покупателей, можно пользоваться веб-сайтами бесплатных объявлений и специальными базами с информацией об субъектах недвижимости.

Не следует писать обширные объявления. Клиенту надо предложить:

в заголовке — адрес участка и его площадь: в сотках, кв. м. или квадратных метрах;
геоданные объекта. На ряде веб-сайтах доступна услуга определения размещения на карте;
сведения о присутствии коммуникаций (вода, газ, электричество), социальной инфраструктуры (супермаркеты и т. д.) и качестве дорог.

Если все документы для реализации способны, можно показать это в оглашении. Не будут ненужными и фото с оптимальных углов: с деревьями, строениями и т. д.

Принципиально правильно выбрать время для исхода на рынок. Преимущественно участки под строительство покупают осенью или осенью. Летом спрос значительно понижается, а зимой лучше вообще не терять ресурсы на расположение платных объявлений. Немногие попытается по холоду двигаться на осмотр в СНТ, ну и преимущества имения показать трудно.

Если за весну и осень даже в случае наличия обилия платных объявлений участок не получается продать, стоит задуматься о пересмотре расценки.

На субъект предпочтительно выезжать днем. При солнечном свете легче показывать состояние дорожек, грядок, коммуникаций, зданий.

Раздельно стоит упомянуть минусов. Выделять их не следует, но также и таить нельзя. По-другому клиент может через суд прекратить операцию, со ссылкой на оказание неопределенной информации.

Надо готовиться к тому, что клиент на 1-й встрече просит предоставить документы на участок. Не следует каждую неделю заказывать свежую выписку из ЕГРН. Довольно, чтобы она была в целом.

Надо подготовиться и к торгу. Клиент всегда заинтересован в понижении расценки, клиент — в повышении. Предпочтительно установить для себя высоту, ниже которой стоимость спускать нельзя.

Залог — доказательство серьезности целей сторон, если они не в состоянии перейти к оформлению сделки. К примеру, у покупателя еще нет необходимой суммы на руках, или торговец не обрел от супруга/супруги согласие на операцию. Получение задатка укрепляют в ориентировочном контракте и особенном соглашении. Основание — п. 4, 5 ст. 439 ГК РФ.

Предварительный договор в обязательном порядке включает пункты с данными участка, критериями оплаты. Также принципиально прописать, когда стороны рассчитывают закончить операцию купли-продажи. Если это далеко не сделать, то по закону на заключение главного договора дается 1 (1) год.

Значительный момент. Кто-нибудь из лиц, записавших предварительный договор, за месяц-два может раздумать заключать основной договор купли-продажи.

Тогда торговец (клиент) имеет право направиться в суд в целях приневолить вторую сторону все-таки закончить операцию. Основание — п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Принципиально отметить, что в этом случае суд будет устанавливать условия реализации участка. Операция будет являться помещенной со времени, как решение суда войдет в легальную силу. Специально потерпевшая сторона может рассчитывать на получение компенсации с учетом утверждений ст. 380 ГК РФ.

Расплату задатка в некоторой сумме укрепляют в особенном соглашении. В нем же прописывают общую стоимость объекта. Дальше ни клиент, ни торговец не сумеют настаивать на ее изменении.

Необходимо рассматривать следующее:

если от сделки отказывается клиент, торговец вправе не возвращать ему залог;
если торговец рассказывает, что не будет продавать участок, клиент обретет не только лишь собственные денежные средства обратно, но также и еще аналогичную сумму в роли компенсации.

Для обоих сторон принципиально правильно оформить договор о задатке, показать в нем все нужные данные. Иначе суд не примет данный документ к разбору, если одна из сторон примет решение оспорить операцию или приневолить вторую к решению главного договора.

Подписание договора купли-продажи. Необходимые условия:

договор состоит в письменном виде;
договор подписывают все участники сделки. Это в особенности важно в случае наличия нескольких продавцов, если они не оформили доверенность на кого-то одного. Основание — ст. 550 ГК РФ.

Визировать договор у нотариуса не обязательно. В законе учтены лишь 2 исключения: обладатель — не достигший совершеннолетия или недееспособный гражданин.

На реализацию выставлена лишь часть в праве собственности на участок. Если все сособственники согласны на операцию и реализуют собственные части в масштабах одного договора, обращение к нотариусу не требуется.

Необходимые пункты договора:
Реквизиты сторон, включая паспортные данные и гражданство.
Сведения о субъекте недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь. Кроме категории показывают Лги.
Когда и на каком основании торговец стал владельцем участка: покупка, поднесение, получение в наследство и т. д. Обязательны сноски на правоустанавливающие документы.
Также надо означить, когда и за каким государственным номером торговец зарегистрировал собственное право собственности на субъект в Росреестре.
Стоимость объекта, сроки и порядок оплаты.

Дополнением к договору будет акт приема-передачи объекта. Как вариант, можно прямо в контракте означить, что все вопросы передачи участка регулируются как раз этим документом.

Лишь подписать договор купли-продажи мало. Необходимо направиться в Росреестр для регистрации сделки. В ЕГРН надо привнести запись о том, что участок отныне принадлежит другому обладателю. Основание — ст. 14, 21 ФЗ номер 218-ФЗ.

Торговец и клиент обращаются в областное отделение Росреестра и передают регистратору следующие документы:

договор купли-продажи объекта;
паспорта продавца и покупателя;
согласие супруга/супруги на операцию, если это учтено законодательством. Документ подписывают в присутствии нотариуса;
правоустанавливающие документы на недвижимость.

Если документы в Росреестр сообщает 3-е лицо, на него сначала необходимо оформить доверенность и удостоверить ее у нотариуса.

Доказательства о праве собственности после 2016 года не вручаются. Доказать право собственности можно выпиской из ЕГРН. Как раз ее и выдадут клиенту в хлопчатобумажном или электронном виде.

Клиент и торговец самостоятельно устанавливают порядок оплаты по договору. Если часть или полную сумму придают после регистрации перехода права собственности, субъект будет под бременем до этапа абсолютной оплаты.

Клиент не сумеет полностью управлять участком: продавать, даровать, транслировать банку в залог и т. д. А принципиально осознавать, что затруднение автоматом не снимается. Клиент и/или торговец должны дать в Росреестр документы, доказывающие факт абсолютной оплаты по договору. Своя земля для тех, кто ценит качество во всем.

Средства, приобретенные менеджерем при продаже недвижимости, с точки зрения НК РФ считаются заработком. И торговец в обычном виде должен с данной суммы рассчитать и перечислить в расчет подоходный налог. Правило разносится и на резидентов, и на резидентов. А есть одно значительное требование — субъектом реализации является участок, размещенный в любом из районов РФ.

Для резидентов ставка НДФЛ установлена на уровне 13%, для нерезидентов — 30%. Нерезидентом будет даже гражданин РФ, если на протяжении года он более 183 суток проводит в какой-либо иной стране.

Специалисты не советуют понижать стоимость недвижимости в контракте. Налоговики поспорят стоимость с кадастровой ценой, поднятой на 0,7. Налог надо будет оплатить с большей суммы.

Чтобы не платить НДФЛ вообще, необходимо обладать участком (любым иным субъектом недвижимости) более 5 лет. Для случаев, когда земля приватизирована, перешла по наследству или получена в подарок (в обязательном порядке от члена семьи или ближайшего родного по восходящей или нисходящей линии), срок самого малого владения сокращается до 3 лет.